內(nèi)部人士告訴你“法拍房”到底能不能買

首先看到這里又有打算入手法拍房的你有福了，當(dāng)然同時(shí)也肯定會(huì)觸碰到一些相關(guān)公司和一些人的利益，之前在執(zhí)行局有工作經(jīng)歷的我用內(nèi)部人的眼光和經(jīng)驗(yàn)來(lái)告訴你法拍房到底能不能買，到底是不是別人或者網(wǎng)上所說(shuō)的到處都是坑便宜沒(méi)好貨，如何才能拍到自己稱心如意"干凈"的房子，包括選房看房最重要的如何下手調(diào)查瑕疵情況等相關(guān)操作，真正做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)低價(jià)撿漏或投資，還有外面一些掛羊頭賣狗肉的一些中介公司例如"某助拍""某某省法拍網(wǎng)"等等之類公司其中的套路，典型的利用信息差空手套白狼，幫有打算入手法拍房的你省下99%無(wú)必要的開支，避開其中的坑。

以下進(jìn)入正題:

買法拍房第一部當(dāng)然是選房，這里不多說(shuō)，其實(shí)真正按照法律規(guī)定一共有七個(gè)還是八個(gè)機(jī)構(gòu)平臺(tái)都可以發(fā)布司法拍賣標(biāo)的物，當(dāng)然不僅你們不知道，真實(shí)情況是百分之九十九的法官也都還不知道有這么多平臺(tái)可以發(fā)布，但是我們大眾常規(guī)了解的渠道就是淘寶和京東，當(dāng)然這也是最大的兩個(gè)流量池，承載了百分之九十以上的標(biāo)的物，現(xiàn)在法院發(fā)布拍賣標(biāo)的物基本也就這兩個(gè)，京東上面掛拍的標(biāo)的物大約是淘寶的百分之六十，這里大家只做了解，自己選房的時(shí)候兩個(gè)平臺(tái)最好都要兼顧到。

選中目標(biāo)房源后，后面就是重點(diǎn)了，首先打開標(biāo)的物詳情頁(yè)的拍賣公告，這里面的信息量在我們看來(lái)其實(shí)非常多，只不過(guò)你們一般人get不到，首先有這些點(diǎn)你們一定要?jiǎng)澲攸c(diǎn)，我也會(huì)拿具體的標(biāo)的物來(lái)舉例說(shuō)明

首先看下圖的標(biāo)的物情況調(diào)查表

任何一個(gè)標(biāo)的物里面都會(huì)有這個(gè)表，只是看里面披露的信息是否詳細(xì)，如圖顯示無(wú)租賃也未騰空，那么基本可以斷定大概率是被執(zhí)行人自住，還有一種可能就是相關(guān)親屬在住或者被其他債務(wù)人占用

上圖這個(gè)標(biāo)的物就紕漏的就多一些，明確寫了有老人居住，潛意思就是騰退有困難，買受人要自行衡量風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)標(biāo)的物就是說(shuō)明了房屋里面的現(xiàn)況以及居住人配合騰退，那么這種基本就問(wèn)題不大，畢竟紕漏上去的所有內(nèi)容法院以及承辦法官都是要擔(dān)責(zé)任的，法院的作風(fēng)和法官做事風(fēng)格都是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模沁@種房子有一個(gè)問(wèn)題就是大概率會(huì)溢價(jià)，因?yàn)檫@房子紕漏的很明顯可以騰退沒(méi)有什么問(wèn)題，所以有更多的人敢下手，這種想撿漏的話有，但是比較少，也是最安全最省心的

當(dāng)然可能這個(gè)地方大家看到最多的情況是以下幾種

1. 不詳 2.有人占有使用 3.有租賃或者有租賃（后面?zhèn)渥⒂腥掌冢缱赓U截止到某年某月某日） 4.有人占有使用 5.空置

這幾種情況我們分開來(lái)分析：不詳和有人占有使用基本可以算作一類，有可能是被執(zhí)行人占用或者租給了其他人，或者是被其他債務(wù)人占用，那么這個(gè)時(shí)候要如何了解呢？很簡(jiǎn)單，看下圖這些

這是什么電話可能很多人都還不清楚，我來(lái)解釋一下。目前法院案件太多案件量太大，所以就產(chǎn)生出了一類公司，也是這兩年才興起的，叫做網(wǎng)絡(luò)司法拍賣輔助公司，換句話也可以說(shuō)是法院的外包公司，主要負(fù)責(zé)這些標(biāo)的物的掛拍和咨詢，以及一些引領(lǐng)看樣的一些輔助工作，這些公司是正規(guī)的（后面會(huì)講到不正規(guī)的），你可以放心大膽的打電話問(wèn)，那么此時(shí)你就可以打這個(gè)電話問(wèn)你看中的某套房子是什么情況，里面是被執(zhí)行人占用還是租給了其他人或者什么情況，他們?nèi)绻赖脑挄?huì)給你講的。這種公司的盈利模式無(wú)非是兩種，一是從法院收取服務(wù)費(fèi)，當(dāng)然現(xiàn)在簽約的很少，只有很少一部分法院，所以你也會(huì)看到一些標(biāo)的物沒(méi)有這種電話或者介紹直接留的是座機(jī)法官的電話。第二就是你打電話咨詢會(huì)給你推銷一下后面的貸款或者擔(dān)保過(guò)戶之類的業(yè)務(wù)，這部分費(fèi)用就是從競(jìng)買人收了，當(dāng)然這些手續(xù)你們也可以自己跑，可以省不少的錢。當(dāng)然也會(huì)有一些法院管理不規(guī)范，比如你打電話過(guò)去問(wèn)房子情況，他跟你說(shuō)在他們這里貸款做代辦可以保證沒(méi)有人跟你競(jìng)拍或者保證騰空交付，那么這個(gè)時(shí)候就要小心了，這完全是在暗箱操作，如果打法院電話投訴他們夠他們喝一壺的。如果你打他們電話問(wèn)房子情況他們也不知道不了解的話怎么辦呢？沒(méi)關(guān)系，每個(gè)標(biāo)的物公告上面也都有承辦法官的電話，有的直接寫明了是法官電話，而有的沒(méi)有寫，那么沒(méi)有寫的話怎么辦呢？放心好了，絕大部分都會(huì)寫，哪怕沒(méi)有寫也可以找他們要。還有些法院監(jiān)督電話那里就是法官電話，只是某些拍輔公司想把意向競(jìng)買人導(dǎo)流到他們那里方便做后端的業(yè)務(wù)，所以不寫明，或者法官不想接亂七八糟的電話，因?yàn)榉ü倜刻祀娫捥啵阅阋部梢源蜻@里的座機(jī)電話（記住一個(gè)原則，法官是不可能留自己手機(jī)號(hào)在上面的，網(wǎng)頁(yè)上的座機(jī)號(hào)大概率是承辦法官的電話）。那么這個(gè)時(shí)候就可以撥打法官的電話咨詢，這里要注意，如果法官有和你說(shuō)可以騰退，那么基本上也沒(méi)問(wèn)題，但是大部分房子都是有人占用的法官可能也不知道好不好騰退，或者說(shuō)可以協(xié)助騰退但是沒(méi)有和你說(shuō)明確保證的話，那么這個(gè)時(shí)候就要自行斟酌法官說(shuō)的信息了。好了有了這些你就可以對(duì)這個(gè)房屋情況有個(gè)大致的了解。

那么接下來(lái)就是大家所關(guān)心有人占用或者有租賃的一些瑕疵問(wèn)題了：

首先有租賃，如果是房屋被查封前簽的租賃合同，那么這個(gè)租賃關(guān)系就是受法律保護(hù)的，買賣不破租賃，如果對(duì)方是正常的租戶那么就可以稱之為善意第三人，若對(duì)方租期還有一兩年或者更久，那么你可以找到租戶了解然后和他談，說(shuō)如果到時(shí)候你把房子買下來(lái)之后可以給對(duì)方一些錢看你是否愿意提前搬走，如果是正常的租戶大部分都是可以接受的，其次就是也可以要求對(duì)方把租金到時(shí)候直接給你，這個(gè)你可以讓法院協(xié)調(diào)一下，問(wèn)題不大，比較容易實(shí)現(xiàn)。如果是查封后租賃的，那么這個(gè)租賃合同再久都是無(wú)效的，此時(shí)你也可以采取前面的辦法一切以協(xié)商解決為前提跟對(duì)方談。像前面我說(shuō)的第二種情況網(wǎng)頁(yè)上有寫明租賃到期的日期，大概率是別人正常租賃而且向法院提供了租賃合同配合法院的，這種問(wèn)題都不大，只是很多人無(wú)渠道了解，這種情況是最多的，所以并沒(méi)有像別人說(shuō)的那樣法拍房很坑或者怎樣怎樣的。還有一種就是毛坯房或者空置的房子，這種房子基本也沒(méi)問(wèn)題，放心大膽買吧，房子為什么空置有很多可能，例如債務(wù)太多跑路了聯(lián)系不上，或涉及刑事案件坐牢了，這兩種情況較多，所以沒(méi)什么問(wèn)題。

下面一種情況就是大家非常擔(dān)憂的惡意租賃或惡意占用了，比如找個(gè)自己的朋友或者親戚簽一個(gè)假租賃合同來(lái)對(duì)抗執(zhí)行，這種也有，但是其實(shí)很少，這種情況怎么辦呢？說(shuō)實(shí)話，法官可能暫時(shí)也沒(méi)辦法，只能到時(shí)候看確定有人拍了之后再說(shuō)如何協(xié)商，能否騰退就要看當(dāng)?shù)氐姆ㄔ簣?zhí)行力度如何，每個(gè)地區(qū)甚至一個(gè)地區(qū)的不同法院做法都是不一樣，有些法院掛拍的所有標(biāo)的物是包騰退交付的，只是網(wǎng)頁(yè)上面不會(huì)和你說(shuō)明。而有些法院可能就會(huì)拖著，雖然說(shuō)不負(fù)責(zé)騰退，但是如果你真買了多少還是會(huì)管的，只是時(shí)間周期較長(zhǎng)，而且也要看法院和申請(qǐng)人以及被執(zhí)行人之間如何協(xié)商，這種房子會(huì)有些問(wèn)題，但是也沒(méi)有那么可怕，只是費(fèi)些時(shí)間和精力，這種你只要知道一個(gè)原則，就是被執(zhí)行人不愿意搬肯定是有某方面原因的，你要大致了解對(duì)方的心理狀態(tài)以及他的訴求，如果是一些合理的訴求法院和其他相關(guān)人員都會(huì)盡量滿足，但是一些無(wú)理的要求或者壓根就是對(duì)抗執(zhí)行，那么這個(gè)時(shí)候也只能請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行了，當(dāng)然任何一方都不愿意走到這一步，法院是最不想的所以不愿意騰退，不過(guò)這種是比較鮮見的，大部分都是可以通過(guò)協(xié)商最終化解的。要么就是還一種可能就是看運(yùn)氣，比如趕上了某地區(qū)法院的執(zhí)法風(fēng)暴活動(dòng)，大面積的清理老賴，直接強(qiáng)制執(zhí)行騰退，不過(guò)能趕上這種情況的很少哈哈。

另外一種有人占用就是欠其他債務(wù)人的錢沒(méi)有還，別人把他房子占了或者被執(zhí)行人口頭說(shuō)抵給他了，這種其實(shí)是屬于非法占有，法院也不認(rèn)可，甚至抵不過(guò)之前別人正常的租賃，這種情況大家可能覺(jué)得也是比較可怕的，但是其實(shí)這種房子問(wèn)題也不大，房子居然被拍賣那么處置法院就是有處置權(quán)的，從法律意義上講你從法院買了這個(gè)房子之后所有權(quán)就是你的，其他再多債務(wù)和你也沒(méi)關(guān)系，其他任何人都無(wú)法干涉，一般這種情況法院都會(huì)跟這些占有人之前有初步的接觸，然后要求其配合，如果你買了房子之后別人還不配合，那么法院多少也會(huì)采取一些措施的。

所以如果買到這幾類房子又能把這些問(wèn)題解決好的才是真正的撿漏，沒(méi)什么問(wèn)題的房子大家想下手買的話也都知道，基本都能拍出市場(chǎng)價(jià)價(jià)格低不了多少，這樣就沒(méi)多大的價(jià)格空間可以撿了。所以有這么多如上所述大眾都不知道的問(wèn)題，所以才衍生出了一個(gè)行業(yè)，就是網(wǎng)絡(luò)上或者線下招搖過(guò)市的法拍房中介，例如"某助拍""某某省法拍網(wǎng)"等等一系列公司，他們就是到處拉客戶到處忽悠跟你說(shuō)法拍房多好多便宜，然后讓你們先交少許意向金給你們推薦房子，說(shuō)有什么問(wèn)題他們擔(dān)保，不可能出現(xiàn)住不進(jìn)去的情況，如果你在他們那里下手拍了房子，那么至少是3個(gè)點(diǎn)起美曰其名的服務(wù)費(fèi)，比一般的二手房中介都高很多，大家可以看一下這個(gè)回答下面有多少這種中介的回答。所以我這個(gè)回答可以活多久還都不知道。

這是我偶然看到的一個(gè)知乎用戶分享的購(gòu)買法拍房經(jīng)歷 ，這樣的情況我相信不止一個(gè)兩個(gè)也不在少數(shù) ，都是被悄悄的割了一波韭菜，哪怕這些人上知乎隨便看看相關(guān)帖子，至少都能省一筆不必要筆錢。

那么他們這些所謂的中介是怎么操作的呢，無(wú)非就是運(yùn)用我上面講的這些，再加上去房子那里敲一下樓上樓下鄰居的門，問(wèn)一下這個(gè)房子的情況，一些鄰居多少都知道這個(gè)房子的一點(diǎn)情況。還有更狠的就是本來(lái)房子沒(méi)什么問(wèn)題，可能就是別人正常的租賃，你自己去和被人談一下就能解決的，然后中介公司跟你說(shuō)對(duì)面要錢才肯騰退，騰退費(fèi)20W，收你這么多，然后轉(zhuǎn)身給對(duì)方可能最多5W，別人租戶心里還樂(lè)開了花，飛來(lái)了一筆橫財(cái)，中介也賺的盆滿缽滿，你呢也覺(jué)得花些錢買了個(gè)安心，皆大歡喜。他們這種公司業(yè)務(wù)員不夸張的說(shuō)找一個(gè)這樣的客戶就可以吃一年，當(dāng)然他們也不是一無(wú)是處，就是可以幫你跑下貸款過(guò)戶之類的，但是這些要的了3.4個(gè)點(diǎn)嗎？自己費(fèi)點(diǎn)時(shí)間精力都可以搞定。所以看到這里是不是有一些人感覺(jué)被坑了呢？這種公司其實(shí)就是打著擦邊球在法律的邊緣徘徊，可怕的是很多地方法院還不知道有他們的存在，但也有些地方有非常猖狂的這種中介公司打著和法院合作的幌子被法院打擊過(guò)，現(xiàn)在也都非常老實(shí)。

還有一個(gè)重點(diǎn)就是稅率的問(wèn)題，法拍房過(guò)戶和二手房過(guò)戶要交的費(fèi)用和稅費(fèi)是一樣的，參考二手房交易。看標(biāo)的物公告就能知道哪些房子是合同備案房和有證的房子，以及是否滿兩年或者滿五年，這些房子稅率費(fèi)用都不一樣，都是要必須計(jì)算在購(gòu)房預(yù)算里面的。有些房子便宜但是稅費(fèi)一算其實(shí)也蠻高了，所以買下來(lái)也不一定劃算。還有一個(gè)重點(diǎn)就是要看公告上稅費(fèi)問(wèn)題怎么算，如下圖

如果寫的是雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)按照法律規(guī)定各自承擔(dān)應(yīng)繳納的部分，那么成本就少一些。如果寫的是全部稅費(fèi)均由買受人自行承擔(dān)的話那么這個(gè)時(shí)候你就要掂量一下了，算一下稅費(fèi)要交多少錢，然后對(duì)照是否有證或滿二滿五，具體稅費(fèi)可以自行到不動(dòng)產(chǎn)中心了解，法院沒(méi)有答案。還有就是大家關(guān)心的戶籍學(xué)籍問(wèn)題，這個(gè)除了派出所或者相關(guān)的部門，也沒(méi)有人知道，法院也是。如果有中介和你說(shuō)可以調(diào)查這些，多半也是通過(guò)他們了解的，這些具體的事項(xiàng)每個(gè)地區(qū)都不一樣，可能有的派出所會(huì)幫下忙配合你，而有些不會(huì)，類似這些問(wèn)題就要自行解決了。

還有法拍房是否限購(gòu)問(wèn)題，有的標(biāo)的物網(wǎng)頁(yè)上會(huì)標(biāo)注不限購(gòu)不限貸，而有些卻沒(méi)有，這是什么原因呢？其實(shí)不用太糾結(jié)，只是上傳標(biāo)的的時(shí)候后端的選項(xiàng)有沒(méi)有點(diǎn)，其實(shí)有些法官也不知道是否限購(gòu)限貸，但是我們只用遵循一個(gè)原則就可以了，法拍房是法院直接下達(dá)裁定協(xié)執(zhí)過(guò)戶，也就是強(qiáng)制過(guò)戶，所以你拿法院給的裁定就可以直接過(guò)戶，所以講道理來(lái)說(shuō)是所有的法拍房都是不限購(gòu)的，當(dāng)然最好還是去當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)中心問(wèn)一下，任何程序都走扎實(shí)確保萬(wàn)無(wú)一失。

還有是否能貸款？這個(gè)法院其實(shí)也不管的，法院只負(fù)責(zé)收款和給你裁定，一般公告上都會(huì)寫在什么日期之前把錢打到法院賬戶，你只要在這之前把錢打到法院賬戶就可以了，法院不管你是全款還是貸款，如果貸款的話法拍房有點(diǎn)特殊，跟普通的二手房流程不太一樣，這里不做太多的解釋了，反正買之前要找銀行或者相關(guān)擔(dān)保公司談好，據(jù)說(shuō)放款也很快。但是如果萬(wàn)一沒(méi)有批下來(lái)過(guò)了法院規(guī)定的期限怎么辦呢？也不用慌，直接跟承辦法官說(shuō)緩幾天，都是可以協(xié)商的。

講了這么多，你們現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)法拍房有了一個(gè)初步清晰的認(rèn)識(shí)了吧！有一次在閑魚上偶然看到一個(gè)法拍房的商品，點(diǎn)進(jìn)去一看原來(lái)明顯是中介發(fā)布的東西，于是我轉(zhuǎn)念一想我既然知道這么多的相關(guān)知識(shí)，那為何不能試著做一下法拍房的相關(guān)咨詢呢？于是我就在我的閑魚上發(fā)布了法拍房的相關(guān)問(wèn)題咨詢解答，慢慢也有不少幸運(yùn)的人看到了我發(fā)布的寶貝進(jìn)行了咨詢，解決了他們的困擾，有幾個(gè)買了法拍房的，對(duì)方不配合騰退，之后在我的指導(dǎo)下順利的收了房，也有幫他們其中的人省下了可以說(shuō)是一筆巨款吧（相關(guān)稅費(fèi)方面）

800W的標(biāo)的，省了多少錢我就不具體算了，感覺(jué)收個(gè)三五萬(wàn)指導(dǎo)咨詢費(fèi)不過(guò)分吧 哈哈，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，就三斤豬肉錢

當(dāng)然自己也為他們開心，獲得他們認(rèn)可的感覺(jué)非常有成就感

不要在意他們?cè)u(píng)價(jià)中的小姐姐哈哈，因?yàn)橹翱吹竭^(guò)一個(gè)高贊回答說(shuō)過(guò)在咸魚賣同一樣?xùn)|西，女性賣家的成交量大大高于男性，所以你們看到了如圖所示

但是又想一想那些中介用些小伎倆一單就賺了普通人一年的錢，相比我這一頓可憐的飯錢，簡(jiǎn)直是藍(lán)瘦~香菇。但是自己小小的個(gè)人又怎么能撼動(dòng)如此巨大的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈呢？隨著司法制度的不斷改革健全，后面慢慢的法拍房會(huì)更加的透明，騰退這些問(wèn)題也會(huì)更好的推動(dòng)解決，據(jù)我所知是有一些法院是包騰退交付標(biāo)的物的。比如下面這樣直接明示，也有的法院雖然不會(huì)明示但是他們內(nèi)部確實(shí)是這樣執(zhí)行的。

到那個(gè)時(shí)候這些中介可能就會(huì)慢慢的消失在大眾的視野里了，但是到那時(shí)候撿漏可能就沒(méi)有那么容易了。

那么看到這篇文章的你感覺(jué)對(duì)你是否有幫助呢？是不是法拍房相關(guān)問(wèn)題最詳細(xì)的解答呢？那能否微微地動(dòng)一下您的小手點(diǎn)個(gè)贊呢

End 我是好人 祝你幸福！