公寓能不能買

最近有幾位讀者向我咨詢了公寓的事情，這個問題呢，我不算是專家，但還是打算寫一篇，簡單的說說我的理解，也算是方便后面讀者吧。

一講到公寓，很多人覺得這玩意兒就是個大坑貨。但是這么坑的玩意兒，理論上應該一套也賣不掉，或者去化極其困難（事實上確實也賣的困難，但是并不是完全賣不掉）。

既然這么坑，為什么開發商總是樂此不疲的去開發這類產品，也總有人趕著趟去買公寓。

我覺得要了解公寓能不能買，首先得先理解公寓跟住宅的區別。在我看來，公寓跟住宅之間，核心區別其實就兩點。

1、產權性質。

公寓的產權實際上是商業性質的，當然以前因為各種原因，也搞出過65年產權公寓，前幾篇寫鼓樓濱江（聊一聊鼓樓濱江）的文章也提到過，這種公寓產權性質更接近住宅，是個特例，我們今天就說常見四十年或者五十年的公寓。

傳說中的峰云府

因為是商業性質的，按照現在的規范，就不允許通燃氣，水電也是按照商用的價格收取，比民用水電的價格要貴一些。同樣道理，一般公寓也無法落戶，購買公寓也不需要購房資格。

產權性質的差異，最大的區別是體現在交易稅費上，住宅的交易費率是很低的，無論是契稅、個稅還是增值稅，甚至算上中介費，在整個房價面前，幾乎都可以忽略。

而公寓的交易費率是非常昂貴的。盡管各地的費率有差距，但是大體上公寓的交易費率都要達到交易總價的30%上下或者差額的50%左右，如此高昂的稅率，也意味著公寓本身，單純依靠房價的增值空間其實并不大。

2、產品設計。

因為是商業性質，所以公寓的產品設計，要遵循商業地產的設計規范，商業地產的建設，不需要遵循《住宅建筑設計規范》，像住宅的容積率、最低日照、得房率等要求，公寓就沒有具體規定。

浦口萬匯城

因此，大多數公寓的容積率都非常高、樓間距也很小，并且由于高層公寓要配置非常多的電梯以及消防通道，因此得房率也很低，基本上也都在70%以下。

而住宅所擁有的向外凸出并且可以享受半計容（積率）的陽臺，公寓由于要遵守一些公建化外立面的要求，因此也沒有。

由于公寓在產品設計上所存在的天然缺陷，因此大多數公寓，無論如何包裝，只要你是把他作為長期居住使用，舒適度就一定不會太高，并且到了后期，由于硬件老化、物業服務質量下降、大量的公寓產品被用于不明用途導致樓宇內部環境日益復雜，公寓的居住價值會越來越低。

因此，作為一個住宅新房博主，但凡有人向我咨詢公寓能不能買，我一律的回復，都是不能。

因為向我咨詢公寓的人，99.99%屬于以下兩類人群：1、手頭資金有限，買不起住宅，打算先買個公寓過渡一下；2、手頭資金比較寬裕，有點閑錢，打算買個公寓做個差別化的投資。

但是這兩類人，都不適合買公寓。

第一類，我們稱之為剛需客。既然是剛需，則手頭必然不寬裕，那么買了公寓之后，基本上屬于放棄了這部分資產增值的目標，能解決的也大概只有眼下的居住需求，但是未來家庭落戶、小孩上學的問題，公寓都無法解決，待到日后面臨這些問題的時候，大概率要拋出公寓，重新買入住宅，屆時所面臨的就是公寓交易稅費高、流動性差的天然缺陷。

第二類，我們稱之為業余投資選手。他們買公寓，基本上跟買住宅的思路差不多，由于自己沒有居住需求，因此買來之后長期空置，或者丟給中介去出租。最后到出售的時候會發現，公寓幾乎沒有增值，或者有限的增值被稅費吃掉，租金甚至還不夠覆蓋銀行利息，妥妥的失敗投資。

在我看來，公寓其實就是商業地產的一種，而商業地產的邏輯，跟住宅是完全不一樣的。商業地產，他既是地產，也是商業，其核心是運營能力，說通俗一點，就是盤活資產的能力，公寓也概莫能外，哪怕他披上了商住兩用的外衣。

何為盤活資產的能力？

比如，你買公寓只能拿來自己住，或長期空置，亦或者甩給中介出做長租，這不叫資產盤活能力。

但是我認識一些人，他們會大量的買入優質地段的公寓，將其包裝成酒店，亦或者將其作為自己公司的經營場所。所以，你們看到網上那些動輒一口氣買個十套八套甚至一兩層公寓的，也不完全都是開發商拿出來唬人的噱頭。

也有一些小規模的公寓投資，會作為工作室、短租房之用，有些甚至能夠真正做到商住兩用。

這其中，是要投入時間和精力去做運營的，而這類公寓所帶來的超額回報，不僅僅是公寓作為固定資產收取租金所產生的收益，其實更多的是依賴公寓持有者和運營者所投入的時間、精力以及商業才華的回報，甚至存在一定的規模效應。

而之所以公寓給大部分人一種很坑爹的感覺，其實是因為目前公寓的銷售對象，絕大多數，他并不具備商業運營能力，都是平民百姓，或手頭有點余錢，想找個資產跑贏理財；或手頭拮據，想以公寓作為住宅的過渡。

面對銷售天花亂墜的描述以及樣板間金碧輝煌的裝修，很多人最終無法自拔，頭腦一熱被忽悠買了公寓。

至于為什么開發商要去忽悠普通購房者買公寓，我想還是因為現在公寓實在是太多了，畢竟，作為商業地塊，本身開發商要自持相當體量的商業，資金壓力就很大，做成公寓，披上商住兩用的外衣，打著住宅的擦邊球，回款比較快。

而除了自持部分，剩下的可售商業，就只能去做出差異化的產品，否則的話，會更難賣，拖垮資金鏈；亦或者出售之后，沒有統一的運營，最終淪為低端商業，越來越差，甚至可能拖垮開發商自持部分。

所以嘛，理解了公寓的這些簡單邏輯，大部分人應該就能明白，并不是公寓這個東西坑，僅僅是公寓不適合你去買罷了。

當然啦，今天寫這篇文章，肯定不是讓大家去買公寓，在我的讀者里，具備投資公寓能力的人，恐怕是真的不多。普通人，就搞搞住宅就好啦，玩公寓，大部分人連入門都沒到。