嘉善【錦博學府】當下置業分析、能不能買？周圍二手房價格如何？
原標題：嘉善【錦博學府】當下置業分析、能不能買？周圍二手房價格如何？
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錦博學府
產品類型：小高層16F
在售戶型：71㎡-89㎡
裝修情況：毛坯
均價：17600/㎡
容積率：2.0
綠地率：30%
車位比：1:1
交房時間：2023年5月30日
物業公司：時新物業
物業費：2.5元
樓盤地址：嘉興市嘉善惠民街道四明路
地塊優勢：
樓盤屬于嘉善城東國家級經濟開發區（惠民街道），板塊內是嘉善入住率最高的區域，也是二手房交易最活躍的片區。距離嘉善城中心直線距離3.9公里。
周圍競品價格對比：
①大眾馨苑：
小區為帶裝修交付，和錦博學府一河之隔，但錦博學府更靠近上理工學校；
大眾馨苑品質更低、戶型相比錦博學府差很多。
兩個樓盤在售價格相差不大，成交單價都在1.75萬左右，均有小戶型。
和錦博學府相比大眾馨苑多了一個帶裝修優勢，其他方面不及錦博學府。
②鉑樾怡庭：
小區同為城東板塊，鉑樾怡庭對口上理工的同時還對口浙師大附屬實驗學校。
鉑樾怡庭比錦博學府更靠近城中心2公里左右。
鉑樾怡庭在售單價和錦博學府單價相差不大，但鉑樾怡庭為改善小區，最小面積96㎡起。
和錦博學府相比，鉑樾怡庭以同等甚至單價更低的價格，卻地段優于錦博學府，雙學區配置，品質更高端，本地自住群體更多，就是面積要96㎡起，首付30萬出頭，月供比錦博學府多一千多元，門檻比錦博學府高點。
③江南御苑：
這個小區是2018年就開盤賣過，后面因為一些原因停工，所以給人一種不好的印象，同樣是新房江南御苑拿地時間更早了，小區有配置部分安置房。和錦博學府相比江南御苑位置差不多，價格比錦博學府略低一點點。
周圍二手房價格對比
旭輝公元城市：
這是2018年開盤，2021年交房的小區。
小區目前掛牌均價1.65萬，實際成交單價在1.5萬左右（當下不滿兩年額外需繳5%增值稅和1%個稅）。目前公元城市自交房后貝殼成交套數43套，存量房市場還不錯。
和錦博學府相比，公元城市戶型和品質都不如，但二手房價格中客戶買到手單價比錦博低10%左右。
龍光玖云華庭：
這是板塊內最新交房的小區，去年12月陸續開始交付。小區戶型和錦博學府戶型類似，品質同等，價格非常具有參考意義。
玖云華庭小區位于上理工學校南河對面，到學校沒有錦博方便。但玖云華庭為裝修交付。
目前玖云華庭小區掛牌均價在1.75萬左右。1月交房以來貝殼展示二手房成交1套，成交單價1.5萬，低樓層，額外需繳5%增值稅和1%個稅。
和錦博學府相比，玖云華庭距離上海理工大學附屬實驗學校更遠，但玖云華庭為帶裝修交付，根據玖云華庭已成交這套低樓層二手房計算，客戶買到手單價（含增值稅個稅中介費）在1.65萬。
錦博學府小區置業總結
房地產投資價值首先基于存量房交易活躍度，只有在能交易的情況下房子才有價值的可能性；目前城東惠民街道小區二手房交易還是沒問題，即便是剛剛交付的小區二手房馬上都有成交。
城東上理工周圍小區多以剛需產品為主，因為存量房市場中競爭重點在于品質和地緣優勢，和錦博學府同等品質的有龍光玖云華庭，還有未交付的新城云尚風華。除了品質之外，地緣上龍光距離學校更遠，新城云尚風華挨著錦博學府，錦博學府是地緣上最靠近上海理工大學附屬實驗學校的。
這個板塊剛需小戶型多，因此來自外省市投資客戶或者當下買來還不住的客戶占有一定比例，在價格上沒有低洼和補漲的空間，未來漲價更偏向于大環境的走勢，整個板塊的上漲即更容易上漲。
置業建議：
如果作為純投資預算首付在25萬左右這個區間，選擇這個樓盤相比郊區以及鄉鎮樓盤會比較穩定，因為存量房市場有成交，擁有學區的絕佳優勢，板塊土地供應也越來越稀缺。如果預算能提高城東最具性價比的項目當屬鉑樾怡庭。
考慮城東板塊自己住，需要用學區配套，預算有限的情況，那么錦博學府是不二之選，雖然同板塊還有大眾馨苑在售，但未來一定是錦博學府更好。
如何選擇好房需要掌握：①房子在主城區；②房子品質要高，最好改善型；③配套要有，學區，商業中心，軌道交通為重點配套，對于嘉善這樣的城市學校和商業配套更重要；④二手房市場要有成交，房子買在這里如果不能流通那就是壞資產；⑤二手房要能出租，能出租且租售比在60以內（房價除以年租金），如果租都租不出去，沒有入住率未來一定是購買力不充足，更不用談漲價問題。
