公寓到底能不能買？

最近一個小伙子記錄下了自己在北京買的一套14.2平米公寓的視頻大火，但是相信很多人打開房產媒體的視頻，告訴你的確都是公寓不能買的言論，那么我們就借此問出一個問題，就是公寓到底能不能買呢？

對于這個問題，無論你回答是或者不是，恭喜你，你就是房地產市場里最壯的韭菜，因為現在網上很多人都會告訴你什么能買，什么不能買，說的可謂是異常篤定，可實際上一個問題的答案真就只能用是和不是來回答嗎？當然不是，我們還是要從不同的角度去看待問題，有些資本家給你灌輸簡單的答案，只是為了在適當的時機，隨著他們的一聲令下，對你們進行收割。

所以公寓到底好不好，我們也要從多個方面進行考慮，首當其沖的問題就是，沒有辦法落戶和40年產權的問題，如果只是沒有辦法落戶，只需要一句我自住，也沒有孩子要上學，就可以吧這個不能買的理由堵死。而實際上，很多人壓根就沒想過自住，僅僅只是為了出租和投資升值。而40年產權的問題，因為很多二手房交易活躍的城市，產權也只剩下四五十年，至于什么不能通天然氣，水電費貴等問題。拜托，這都眼看2022年了，很多公寓為了好出售，水電氣的費用都快內卷成麻花了，甚至有的樓盤都可以直接申請民水民電，相比普通住宅，真心區別不大。所以這些都不是公寓不能買的核心問題。

讓我們回歸問題的本質，公寓不能買的最大因素，其實就是不劃算，如果說公寓的單價只有住宅的1/3，甚至還不到的時候，我就不信媒體專家們還會厚著臉皮跳出來說公寓不能買，但問題就在于，公寓當前每平米的價格大多數都跟住宅相差不大，以青島來說，多數公寓每平米的價格是同片區住宅的7折左右，有些人可能覺得，公寓面積小，再比住宅便宜個2-3折，也挺劃算的，畢竟自住的話，沒有什么太大的差距。

但重點是，公寓看似便宜，實則不然，主要是因為杠桿率，因為商辦類商品，銀行最多只能貸款50%，最多貸10年，這十年的貸款又比普通的住宅上浮了很多，而另一個不能忽視的問題就是，公寓的融資變現比較困難，按照銀行工作人員的說法，愿意接受住宅，不愿意接受商辦類資產，這也就意味著公寓、商鋪類的房子，很難通過正常途徑拿到和住宅一樣的抵押貸款，而在變現方面商辦類產品除一二線城市外，幾乎連中介掛牌都很少。

最后一個問題，也是被很多人忽略的問題，因為絕大部分城市都是非存量房市場，無論是住宅還是公寓都有大量的新房供應，直接買新訪，除了房款和契稅，基本沒有其他開支，省心省力，而二手公寓的稅費綜合起來基本都在出售價格的20%以上，這就意味著，即使選房也別優秀，并且漲幅緊跟住宅，同時以正常的價格變現，公寓在收益方面，也會比同期住宅的價格差出一大截，至于那些漲幅低，位置一般的，不用想，基本賣不出去的。

說完公寓的壞處，我們再來說說公寓的優點，眾所周知，公寓的投資收益肯定是要低于住宅的，因為這是社會屬性和轉讓難度決定的，但如果是剛需自住呢？很多大城市的住宅價格已經快上天了，普通家庭不吃不喝也要30幾年才能買得起房子，這時候公寓最大的優勢也就顯現出來了，就是總價低，同樣的城市同樣的地區，公寓一平米能比住宅騙一個20-30%，而由于可以選擇小面積戶型，往往幾十萬就能拿下來一套，年輕人踮踮腳還是夠得到的。

其次，一二線城市的公寓，多在繁華商圈，交通發達，配套設施齊全，而同樣的配置，要想擁有一套住宅，對普通人來說，基本就是下輩子的事情了，很多人會說公寓面積小，沒法要孩子，一層樓更是有很多住戶，早晚乘坐電梯還得排隊什么的，但這些對于決定留在大城市打拼的年輕人來說，根本不是問題，大城市每個月房租好幾千，公寓月供也是幾千，所以越來越多的年輕人發現，與其一家人拼命內卷，不如一個人安穩生活，所以公寓到底能不能買，還是得看你個人的需求來決定的，如果你的需求是做投資、抗通脹、等升值、娶妻生子什么的，公寓確實不是一個好選擇，但如果只考慮剛需自住，想要在偌大的城市中，有一個屬于自己的小家，那么只要選好地段，只要夠便宜，公寓并沒有什么不妥。

那么大家認為公寓到底能不能買的？歡迎評論區下面留言！