回遷安置房能不能買？
回遷安置房到底能不能買？這個(gè)問(wèn)題呀，眾說(shuō)紛紜，有說(shuō)能買，也有的人說(shuō)不能買！本人在北京從事房產(chǎn)行業(yè)近15年，今天呀 就談?wù)勎易约旱目捶ā?/p>
先說(shuō)結(jié)論：能買！ 但要注意幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)！
先說(shuō)為什么能買？ 一會(huì)再說(shuō)幾個(gè)必須注意的關(guān)鍵點(diǎn)。
首先：好多人一聽(tīng)回遷安置房，就覺(jué)得沒(méi)房本，不能過(guò)戶，不靠譜。這部分人大多數(shù)都是對(duì)回遷安置房不了解，或者說(shuō)沒(méi)詳細(xì)了解過(guò)。
從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上說(shuō)，回遷安置房一般分為：按經(jīng)濟(jì)適用房管理（俗稱二類） 和 三定三限 兩種；也有少數(shù) 回遷的經(jīng)濟(jì)適用房（一類） 和 兩限房。但不管是哪種，它們都是70年大產(chǎn)權(quán)的房子。所以房本肯定是沒(méi)問(wèn)題，肯定是能下來(lái)的。只是時(shí)間問(wèn)題！
再有就是有些人會(huì)說(shuō)：這種沒(méi)房本的回遷安置房，買賣合同是無(wú)效的。不受法律保護(hù)！
其實(shí)關(guān)于這點(diǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力強(qiáng)制性規(guī)范。只要是出賣人有拆遷協(xié)議或回遷證，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表達(dá)真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人的利益，在取得房產(chǎn)證之前可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同有效。
司法實(shí)踐當(dāng)中一般認(rèn)定，只要這個(gè)拆遷安置房屋，他的土地性質(zhì)是國(guó)有的，（也就是咱們常說(shuō)的70年大產(chǎn)權(quán)） 一般認(rèn)定就是跟商品房是沒(méi)有差異的。那么只要是雙方真實(shí)意思表示，一個(gè)是真的想賣，一個(gè)是真實(shí)想買。那么司法實(shí)踐當(dāng)中，按照民法典的誠(chéng)實(shí)信用原則，這個(gè)買賣就是有效的。
還有的人會(huì)說(shuō)：將來(lái)房子漲價(jià)了，賣方要違約怎么辦？
一般這種回遷安置房的買賣合同，違約金都會(huì)寫200%，這200%的違約金包括（合同成交總金額的20% + 中介費(fèi)、維權(quán)費(fèi)、裝修費(fèi)、以及喪失在該時(shí)段以同等價(jià)格購(gòu)買同等房屋而造成的價(jià)差損失）如果該違約金不足以彌補(bǔ)損失的，則守約方有權(quán)繼續(xù)向違約方追償損失。
這樣的話，基本就完全可以保障守約方的利益了。再者當(dāng)下的房產(chǎn)市場(chǎng)也不太可能出現(xiàn)大漲2倍 或 大跌2倍的情況。
因?yàn)檫@種回遷安置房，暫時(shí)沒(méi)房本，價(jià)格確實(shí)比市場(chǎng)上二手房要便宜30%，有的業(yè)主做生意等 需要資金周轉(zhuǎn) 甚至能便宜50%。 有些客戶150-200W只能付30%的首付買個(gè)二手房，但這個(gè)錢基本可以全款買回遷安置房了，所以還是有很大誘惑力的！
接下來(lái)我們重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)，買這種回遷安置房都需要注意哪幾個(gè)點(diǎn)？？
1. 房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)？
是一類？ 二類？ 三定三限？ 兩限？ 因?yàn)檫@關(guān)系到什么時(shí)候能過(guò)戶，還有過(guò)戶的時(shí)候需要交什么稅費(fèi)。這個(gè)一定要搞清楚！
2. 一定要讓產(chǎn)權(quán)人相關(guān)的第一繼承人都簽字認(rèn)可，比如《同意出售及繼承履約承諾書》。
3. 一定要把合同相關(guān)條款起草完善，盡量不要讓出賣人找出漏洞。
4. 找一個(gè)踏實(shí)、靠譜的中介公司，有一個(gè)靠譜的經(jīng)紀(jì)人或中介公司 以上3點(diǎn)他們基本就幫你把控好了。因?yàn)樗麄円膊幌胗羞`約，他們更怕麻煩！
