魔幻樓市逐步回暖哪里可以買哪里需警惕？一文看懂
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柯談地產觀（lincokk）
作者|柯談
樓市20年，從未像今年如此的糾結。別說百姓看不懂未來樓市走向，就連很多房地產的從業者也是一臉迷茫。
根源在哪里？就在于客觀上我們需要樓市寬松些，而主觀上依舊還在努力堅守。
搞平衡是人世間最難的事情，太靠左不行，太靠右也不行，但最終目的是我們能夠沿著這條直線繼續前進，而絕不是停止不前。
1
風向
我知道你們覺察不出這種風向的變化。所以我來告訴你：
3月24日，人民網發文《買賣雙方入市意愿強，多地二手房市場回暖》：
4月1日，新華網發文《陽春三月 樓市復蘇》：
4月7日，人民網發文《東北證券：3月市場復蘇 樓市小陽春4月有望體現》：
4月8日，新華網發文《北京樓市成交量持續回暖 次新二手房簽約量超往年同期》原文說到：3月以來，北京樓市持續回暖，新房、二手房成交量出現大幅反彈。很多機構紛紛預計4月份有可能再次出現2019年的小陽春現象。
4月9日，人民網發文《3月部分城市樓市成交量明顯復蘇》：
各位，是否已經感受到了風向的變化！
我國一二線城市房價高是事實，而且是無法改變的事實，但我們現在的主要目標不是讓房價跌，更不是讓所有人都能輕輕松松的買的起房，而是要讓樓市回暖。在這個疫情疊加經濟危機的國際環境之下，各位固執的親們，請放棄房價大跌的幻想。請保持和高層一致的世界觀，不要把自身局限的視野當成普世價值來衡量。
我明白有一些讀者對我的樂觀不理解，但是請收起你的偏見，坦然客觀的看待這個社會。只要你心氣順了，你會比現在更有成就的。君子，從來不是懟天懟地，而是順勢而為。從不愿意接受到坦然面對，才能說明你真的成熟了！
2
走向
2020年3月初開始，深圳，上海領銜率先開始回暖，杭州、南京、蘇州、廣州緊隨其后。這和2015年3月是多么驚人的相似啊！
如果這種回暖態勢能繼續延續至2-3季度，那么高層可以完全不予理睬，因為已經起到了穩定器的作用。但如果國內經濟受國際環境拖累嚴重，導致樓市回暖中斷或者疲軟，那高層必定會出手扶持。
因為，房地產這座高樓崩塌的危害，要遠遠超過病毒的影響！
時下很多人有一種理論，就是經濟下滑，外貿企業倒閉，會導致收入降低，沒人買房，房價下跌。持這種理論的人其實根本不懂房地產。
20年來，你收入增長幾倍，而房價又增長幾倍？哪座城市的房價是靠社會平均工資撐起來的。
越是在經濟下行的時候，富人們越是會注重資金避險，大量進入樓市，撐起高房價。
當下在如此重壓的調控政策之下，深圳房價還能逆勢大漲，這和收入下降有何關系？
收入降低不會影響房價，企業關門不會影響房價，房價漲不漲只與政策是否寬松有關，政策寬松是房價上漲的充分又必要條件，也就是二者可以直接劃等號！
3
買房靠啥賺錢？
如果我問你們，買房靠什么賺錢？我相信90%的人都會回答：靠房價上漲。
錯。大家都漲，就相當于沒漲！現在人人都是萬元戶，人人都是百萬富翁，有用嗎？屁用沒有。
花同樣的錢買一套房，未來5-10年，身價可以差很多倍。
通過買房來賺大錢靠的是以下三個技巧：
1、用錢賺錢。從銀行合理合法的貸款出來買房，用銀行的本錢賺自己的利潤。對于別人來說，房價只是上漲一倍，而對你來說，一個行情就可以賺到N倍。多年之后，貨幣購買力被稀釋，你還給銀行的還是那點可憐的本金。
2、 筍盤。我曾經說過，買房的第一衡量標準就是便宜。便宜可以覆蓋所有的缺點。如果你還在糾結這套房子房型和樓層的話，那說明房價還是不夠便宜。
急拋的二手筍盤和限價的新盤，是你這輩子必須去占的便宜。買到一套就頂你10年工資。所以，我很瞧不起那些10年堅持不懈買福利彩票的人，請把這種毅力用在買房上，搖中的概率要遠遠大于彩票中獎的概率。
3、壓注潛力板塊。當年的浦東、曾經的寶安、之前的河西、現在的通州。跟著政府投資的方向投資。莊家都不怕輸，你怕個啥！
不同的板塊，升值相差幾倍。同一個起跑線，終點卻天壤之別。
普通人買房只能抵御通脹，但是無法和別人拉開差距，你能彎道超車的機會只有以上這三點，別無其它。
負債賺錢靠膽量，筍盤賺錢靠經驗，板塊賺錢靠眼光。你具備幾點？
4
環二線的坑
很多朋友會留言問我：紹興柯橋、安徽滁州…這類環二線的城市值不值得投資？下面我給大家仔細分析下：
現在都在講城市群、都市圈，各個省也是一擁而上的蹭這個熱度，喊個口號，搞個群。
但是，我要堅決的告訴你：只有環一線，環二線全是坑！
環北京的天津，環上海的蘇州、環廣州的佛山、環深圳的東莞，為什么可以發展起來，而且都已經達到了萬億GDP的規模。這是因為四大一線城市都在著力發展第三產業服務業，工業制造業低端業態都在搬遷外溢，從而成就了環一線的天津、蘇州、佛山、東莞。這四座城市正好與四大一線形成了絕佳的互補關系，成就了典型的前店后廠的合作模式。
一線和環一線是在互相成就，相依為命！
而杭州、南京、重慶、成都、鄭州、武漢、長沙這些二線省會城市，根本沒有發展到產業外溢的階段，而是還在不停的與周邊城市競爭和爭奪資源，目前各個省還在不遺余力的做大做強省會城市，提高省會城市的首位度。
二線和環二線是虹吸和被壓榨的關系！
所以，很多人問我，杭州旁邊的紹興柯橋，嘉興海寧，南京旁邊的馬鞍山、滁州，西安旁邊的咸陽有沒有投資價值，我都會明確的告訴他：完全沒有，不要投資。除非是你被流星砸中了，買完之后，環二線被二線吞并了。
什么時候，二線變一線了，等到那時環二線或許才會有價值，只怕你沒有耐心等到那一天。
5
學區房的行情
從2月底開始的這輪回暖，一線和重點二線成交量最大的是三種房子：學區房、倒掛新房、大戶型改善。
第一波行情就是3月份開始的學區房熱潮。現在看來的確如此，其實這根本不算預測，而是多年來的經驗積累。
樓市里，最抗跌的產品是小學和初中都屬于第一梯隊的雙學區房（含九年一貫制重點學區），其次是第一梯隊的小學學區房。然后才是核心地段的品質次新房。而最不抗跌的是顯著高于周邊價格的高溢價豪宅，剩下最最不抗跌的就是沒有學區的郊區老破小。
在整個樓市里，學區房是完全脫離樓市大行情的獨立存在，而且永遠是只漲不跌。對于學區房而言，根本不需要分析房產政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都會被學區房轉化為利好政策。學區房根本不受樓市政策的制約，學區房只受入學政策的影響。
目前深圳的學區房已經比年前漲價至少5-10%，而根據我第一線的實地看房，上海的學區房成交極為迅速，不過價格基本保持穩定。以下這位朋友也很焦慮，過完年常州的學區房也漲價明顯：
所以，對于需要學區房的朋友來說，一定要提前考慮，越早買越劃算。因為公辦民辦同步招生已經在很多城市實施，而且是將來發展的大趨勢，未來公辦重點的學區房價值還會繼續提升，因為家長們已經開始被迫從擠民辦轉向了買公辦。
所以，現在還計劃考民辦的家長們，盡量還是提前置辦一個公辦學區房托底更為保險。
6
哪里可以買，哪里需警惕？
深圳：錢夠就買，有錢就買，不論是首套還是改善，不論是自住還是投資，原因不再贅述，懂者已懂。
北京、上海、廣州：已經是房價底部，未來能否大漲，沒必要預測。微漲，長期上漲是毋庸置疑的。首套剛需盡管買，千萬別幻想房價再跌，任何一次危機的最終結果都是房價繼續上漲。投資要衡量自己的杠桿高低、月供能力，不建議超過自己能力的高杠桿投資，因為也許你沒等到房價大漲就自己先爆倉了。
蘇州，南京、杭州：這三個回暖明顯的城市，剛需可以進場。這三座強二線屬于內生性需求很強的城市，良好的經濟發展，較高的人均收入，持續的人口增量，都是房價持續上漲的保障。高杠桿投資繼續觀望，等待政策利好。
南通、沈陽、大連：去年漲幅很大，而且沒有明顯調整過，非迫切剛需都要謹慎入場，觀望為主。
天津，濟南、青島：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上漲動力明顯不足，剛需可以入，投資需謹慎。
以上的第五、六條是之前文章里的，因為文章不在了，這種指導性的純干貨丟了可惜，所以重新發出來，供大家參考。
7
不要相信任何人
這條是房產買賣技巧，我以后爭取每篇文章都更新一些實操技巧，保證實用。
在自媒體界，論房產買賣經驗，還沒有見過比我更全面更精準的人。我的經驗都是純人肉的積累，都是無數次的歷練所得。保證你拿來就可以用，絕對可以讓你趨利避險，順利過關。
超過10天都沒有賣掉的筍盤，絕對不是筍盤，而百分之百是個坑。當中介告訴你有一套房型好、樓層好、裝修好、小區好、學區好的房子，價格還極為便宜的房子的時候，如果這套房子已經超過10天還沒有賣掉，那它一定是存在著不為人知的內幕和缺陷。
因為在二手房圈子里，高手如林，真正的筍盤根本不會輪到你來撿。除非你有幸是第一時間知道這套房子的人，否則絕不會有漏網之魚。這時候才是考驗你能否精準識別和把握機會的時刻。
當一套性價比非常高的房子超過10天沒有賣掉的時候，你要做的是千萬不要被面前的這個中介忽悠，千萬不能只聽他的一面之詞，因為他的唯一目的就是避重就輕，掩蓋房子的缺陷和內幕，催成交易。
這時，你應該至少從另外的兩個中介那里側面打聽下這套房子的內幕。因為中介之間都有競爭關系，他們非常樂意告訴你這套房子的全部真相。最后匯總下三家中介的全部信息，這樣你就可以還原這套房子的本來面目了。
8
占坑
4月9日，高層頒發了兩份重要文件：《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》、《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》。
兩份文件具體內容我就不再贅述了，直接給大家總結中心思想如下：
通過推廣農村集體建設用地入市和城鄉建設用地增減掛鉤政策，把農村土地資源往城市里趕。通過放開戶籍限制，把人口往城市里趕。
提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市。加快發展重點城市群。大力推進都市圈同城化建設。
現在國家已經想明白了，把人和土地都集中到大城市，重點發展大城市，再通過大城市帶動都市圈和城市群發展。
那么對我們普通百姓來說，能做的其實很簡單，就是早日去大城市占個坑，因為只有大城市的坑才會越來越值錢。
所以，你問我未來大城市的房價如何走？我只能說，人多的地方房價還會漲。
不管你是否愿意面對，這就是潮流所向、大勢所趨，而且已經洶涌而來！
