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好物測評

青白江的房子值得買嗎?

nalinengmaidao2023-10-05好物測評423

01

青白江,成都東北部的一個郊縣,距離成都中心30公里,緊鄰金堂,龍泉,新都和廣漢。

青白江總面積378平方千米,常住人口44萬,2020年GDP為565億元,同比增長5.8%,

在成都十個三圈層中,青白江經濟體量最大。

青白江整體定位是內陸亞歐門戶、國際化青白江,圍繞一港三城六個特色小鎮方向來發展。

一港指成都國際鐵路港。

目前,青白江和境外58個城市、境內20個城市實現貿易互通,有超過6000列中歐班列往返于成都與歐洲各城市之間。

青白江擁有四川唯一鐵路貨運型國家對外開放口岸,也是中國(四川)自由貿易試驗區三個片區之一。

三城指歐洲產業城、智慧產業城、鳳凰新城。

歐洲產業城承接了部分與歐洲互通的產業貿易,片區主要發展工業。

智慧產業城指在青白江老城創建的辦公區,

鳳凰新城指圍繞鳳凰湖一帶的居住片區。

六個特色小鎮指:

城廂天府文化古鎮、蓉歐國際物流小鎮、七星島國際會議度假小鎮、福洪亞歐特色農產品小鎮、人和國際康養運動小鎮、彌牟文化旅游小鎮。

這六個小鎮目前更多的是規劃階段,沒有落地,建成時間待定。

02

雖然青白江經濟體量位居三圈層第一,但是房價卻非常溫柔。

目前青白江樓盤價格在8千-1萬,而同樣的三圈層,新津如今在1.2-1.6萬元,簡陽在1-1.4萬元之間。

青白江房價遠低于新津和簡陽,原因有兩點:

1:青白江位于城北。

成都目前的發展是東進南拓西控北改中優,東部和南部是成都發展重點區域,

新津位于城南,簡陽位于城東,從成都戰略方向上看,這兩個區域更能得到政策支持,與成都城區鏈接也緊密,因此房價較貴。

2:青白江公共交通缺乏。

青白江有產業,有居住環境,最大的弊端就是沒有地鐵,公共交通太弱,

目前到成都只能自駕和高鐵,自駕主干道有成綿高速,青白江大道等。

高鐵方面,青白江每天有22班高鐵可通達成都,到達成都東站只需要14分鐘,票價13元。

未來青白江規劃了S1號線,可連接新都成都醫學院站,但是要5年時間才能落地。

而新津和簡陽都已經和成都實現了地鐵互通,一個小時可到達成都市中心,地鐵更加方便,與成都緊密度更強。

03

青白江房產開發比較集中,主要有3個區域可以選擇,分別是青白江老城區,鳳凰新城,以及鐵路港片區。

青白江老城區:

老城區是青白江發展最早的區域,片區發展成熟,人口居住密度大,配套成熟,不過片區城建老舊。

目前老城區有少量樓盤在售,比如正坤悅瀾庭,鳳凰盛景,人居璽云府等,在售房源較少,開發商資質普遍較低,房價8千左右,

片區二手房價格在7千左右。

鳳凰新城:

這是青白江一個新的居住板塊,位于青白江的北面,圍繞著鳳凰湖規劃建設。

鳳凰湖目前已建成3000畝,還有青白江櫻花基地,文化體育中心,生態綠廊,森林廣場等配套,片區整體環境很好,居住舒適度高。

鳳凰新城片區建設完成度高,各項配套都很齊全,

教育方面有成都川化中學(樹德領辦),青白江實驗小學、大彎中學、大彎中學紅旗分校等。

大彎中學是國家級重點中學,也是三圈層中唯一一個有國中的區域,每年都有大量其他區域的人來參加大彎中學的招生,可以說大彎中學是青白江的另一張名片。

商業配套成熟,有IMC美呈商業廣場、英祥商業廣場、千盛百貨、金龍廣場等,生活非常方便。

醫療配套也非常成熟,有青白江人民醫院、青白江中醫醫院、青白江婦幼保健院,基本囊括青白江最好的醫院,可滿足家庭大部分醫療需求。

青白江東站也在該片區,從青白江東站乘坐高鐵到成都東站,只需要14分鐘,一天有22班,頻次為半個小時到一個小時一趟。

未來還規劃了S1號線,在鳳凰新城設立紅陽村站、和諧廣場站、大彎站3個站點,S1將連接地鐵3號線成都醫學院,未來3-5年落地,可能年底會動工。

整體來看鳳凰湖板塊已經基本成型,版塊住宅非常密集,很多大開發商在這個片區開發,

目前在售的樓盤有萬科碧桂園公園大道,協信天驕城,金科博翠天宸,人居梧桐嶼等,價格比老城區較高,約9千到1萬元,

片區二手房房價集中在8千5左右。

鐵路港片區:

片區目前開發程度低,各項配套都非常弱,一個字,荒。

目前板塊最多的就是五金配件,建材批發等,各種廠房等,只有少數幾個項目在售,比如華僑城粼港樾府,目前售價8千多。

04

青白江買房邏輯也很簡單,首選鳳凰新城板塊,

無論從居住還是投資角度來說,鳳凰新城城市界面更好,交通出行更加通暢,綠化也更好,各項生活配套也很完善。

而在鳳凰新城選房,重點考慮S1路線附近小區,未來路線開通后,進入成都更加方便。

其次,可以選擇老城區,雖然老城區界面較為老舊,但是配套非常成熟。

最后選擇鐵路港板塊,板塊目前開發程度太低,土地市場也沒有動靜,可選擇樓盤較少,未來發展時間較長。

目前青白江的房價還是非常健康,

主要是新房和二手房價差不大,在一千元左右,證明板塊價值受到市場認可。

不像新津花源板塊,新房和二手房價差超過4千元,倒掛嚴重,房產價值支撐性不足。

在青白江買房,主要是青白江本地人群,加上其他地級市的人群,特別是達州一帶。

因為與成都交通連接較弱,因此成都外溢過去的客流較少,趕不上新津等區域。

青白江產業強,最近幾年也在改善居住環境,對于預算有限,資格有限的朋友來說,購買青白江不失為進入成都的第一站,值得入手。

8年一線地產經驗,用最簡單的話講明白樓市的彎彎繞繞。

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