北京樓市：買房越來越難，到底哪里能買？
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提問：包帥，你好，我是北京工作，住在燕郊，工作單位就在東邊，通勤還算方便。目前沒有在北京買房的打算，近期關注了一下燕郊本地市場，看到某音平臺有人推薦買老破大，說老破大已經與新房有足夠大的價差。
現在的老破大的價是次新的7.5折，個別小區老破大的價是次新的5.5折。我理解是因為人們不喜歡老破大，所以才會出現7.5折。記得前幾年人們是不買老破大的，請問包租公老破大到底值不值得買呢？
回答：首先要指出，你的價分析很籠統，不具備探討的基礎。房產圈就是這樣包容的群體，不管背景是什么樣的，只要參與買賣房子，都自然成為圈內一員。現在甚至很多不買賣房子的人，也在摻一腳進來，可謂烏龍混雜。你們看到的很多內容，完全沒有框架。
房子的微觀分析，國內暫時沒有研究機構介入，更沒幾個人能說的清楚。在國外確實有研究房產價值和價各的學科，但基本都是生搬硬套，不結合實際市場情況，更別說適應中國國情了。真實啟蒙大家學習房產知識的，是來自不同行業、喜愛鉆研房產的一小撮人，他們用自己打拼多年的經驗，不斷揣摩著國內房產的規律。
而像你碰到的人，就屬于沒有什么硬實力。老破大和次新的價走勢關系，很簡單，就是周期的先后關系。但是里面有很多的限定條件，聽我們說出來，你自然懂，但是要自己摸索需要一段時間。房價走勢線并非平滑曲線，你要把整體拆分，窺探到內部的版塊輪動。我們談論的規律，是在關注的小區范圍內發生。從2021年開始，不再期待大水漫灌的壯觀景象。可就是有人學藝不精，還喜歡隨時使用，把規律用到自己的場景中，根本不適用的。這個時代，加速成長就是要共贏，找比你強的人合作。
核心版塊的老破大，我們一直在持續關注。不管是7.5折，還是5.5折，只要價合理就可以買。影響單價的可不是僅有面積因素。而你說的燕郊恰巧不是核心版塊。雖然在環京區域來說，燕郊是龍頭地位，但整個京津冀來看，目前燕郊還需觀望。看看有多少人，買前亢奮盼漲，買后沮喪入坑。避免入坑，同名公號咨詢。
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提問：請問包租公大佬，這幾個月都在找中介挑房子，看到花鄉的房價便宜，是否值得入手？看了您的文章，我學到了很多，怕有什么硬傷，還請問您的建議？感謝！
回答：在閱讀我文章的朋友中，價各與價值是個老問題，在看我的問答，建議多學習之前的文章。盡快跟上大家的進度。
北京的二手房價沒有無緣無故的價低，如果價低一定是有問題的。花鄉這個板塊整體比較荒涼空曠，管理混亂、環境一般，沒有什么住宅。還有新發地一類的大市場，對房價并沒有提升效果。區域被多條鐵路隔斷，導致不少小區邊上還有鐵路經過，噪音和振動感很明顯。等等因素，都是讓花鄉板塊價較低的原因。
新手買房，不賠即賺。花鄉不值得投資，如果自住需求，也應該盡量往北方臨近區域考慮。具體看哪個小區，看來找我咨詢。
