買房避坑：只有4~5棟的小區(qū)，值不值得買？

只有4棟樓，或者只有幾棟樓、一兩個組團的樓盤，通常都是小樓盤、小項目，占地面積不大。

這種體量小的項目，開發(fā)商在拿地之前，都會對地塊做一個強排。

在用地紅線、容積率、建筑密度、限高等指標范疇內，規(guī)劃設計排布房子，看看這塊地做什么產品（高層or 洋房or別墅？），怎樣才能貨值最大化，以便賺最多的利潤。

在上述限定的指標范圍內，規(guī)劃小區(qū)的樓棟布局，比如：是按照圍合式布局？還是陣列式布局？樓間距多少？中庭保留多大或者干脆有沒有中庭？

總貨值=單價x產品的數(shù)量，也就是可銷售面積。

一塊地的可銷售面積是相對固定的，所以，要么提高全部產品的單價，要么提高部分產品的單價，常見的是后者，比如別墅和高層的高低配小區(qū)。

高低配小區(qū)里，高層的價格參考周邊的競品樓盤，還要找到一個價格的平衡點，價格體系不冒尖，也不要離群，客戶群體要龐大，對開發(fā)商才最有利。

所以，常見的只有幾棟樓的這種小型小區(qū)，往往有以下幾個特點：

1、高低配

在小規(guī)模項目里，高低配是很常見的，4棟高樓和其他物業(yè)類型（如洋房、別墅）搭配，這種小區(qū)的洋房、別墅往往是溢價銷售，高層價格并不具備多大性價比。

表面上看，高層業(yè)主似乎是以高層的價格，就能享受別墅、洋房的配套。

但實際上，是犧牲了容積率、中庭綠化等作為代價的，公共的綠化區(qū)域也容易被劃入別墅的院子，比較常見的就是陣列式布局。

這種高低配的小區(qū)，有的高層部分容積率甚至可以達到4以上，然后用別墅、洋房區(qū)相對較低的容積率，來勻出一個總的平均容積率來達標，使得高層的舒適度降低。

2、地塊含金量不高，配套搭其他樓盤的便車

一般來說，只有幾棟樓，或者建筑體量規(guī)模太小的樓盤，所占的地塊面積也不大，缺乏成體系的規(guī)劃打造，很可能是一些邊角料的地塊。

所以周邊相應的配套，比如學校、醫(yī)院、商業(yè)等，可能就要搭隔壁其他大型小區(qū)的便車，無形中就會顯得比較邊緣化。

一般來說，這種樓棟數(shù)只有4棟或者規(guī)模較小的項目，開發(fā)商也不會配建太多的大型商業(yè)配套，因為貨值不高，利潤空間有限。

所以生活中很常見的很多回遷房、公租房小區(qū)，規(guī)模其實也并不大。

3、業(yè)主人數(shù)少，呼聲不高，占據(jù)公共資源有限

大家都知道人多力量大的道理，人一旦多起來，涉及到的公共利益就比較容易受到重視，也能夠爭取到更多的社會關注度和資源傾斜。

畢竟，按人頭分配的平等價值理念，人不分高低貴賤，在我們這個社會環(huán)境里面，是要比按資產價值高低、學歷高低來分配，更符合大眾預期的，就算人手一票，基本上也是少數(shù)服從多數(shù)。

所以，當小區(qū)規(guī)模過小，樓棟過少，或者入住的業(yè)主不多，那么遇到和其他小區(qū)的利害沖突的場合，就不一定有那么高的呼聲了。

甚至連物業(yè)公司提供的服務，有時候也會看人下菜，小區(qū)業(yè)主多，那這就是一塊肥肉，每家物業(yè)都盯著，你不干自然有其他物業(yè)愿意接盤。

但是，如果小區(qū)業(yè)主少，可能有的物業(yè)也就沒多大心思耐心打理，因為利潤太薄，其他物業(yè)也未必愿意進來。

總的來說，大型社區(qū)，往往要比小型社區(qū)，更適合剛需住戶，特別是在高層住宅這種剛需形態(tài)為主的小區(qū)里面，樓棟太少，其實未必是好事。